隨著二三年前景氣大好時推案的預售屋陸續交屋，
一些當初不小心買太多的投機客，
因為貸款或自備款不足等種種原因，
不得不在交屋過戶前平轉
甚至賠售這些預售屋，
那到底這些急售賠售的物件
是否有利可圖、可以進場承接投資呢?
以下是轉載-包租婆筆記Rachel的分析看法跟您分享囉!
總價大約900萬，頭期款只要付10%，剩下的銀行貸款，收租兩年後賣掉，
好像滿划算的，這樣案件你覺得如何？可以買嗎！」
朋友興沖沖的傳訊過來問我，順便丟了格局圖、坪數、建案資料等等。
我一看，房屋規劃本身沒特別的問題，
接著把建案的名字輸入google搜尋引擎，
果然找到不少資料，
的確該建案是去年興建完成，剛交屋不久的新建案。
然後再到租屋網站，輸入建案名稱查詢，
看看那個建案和附近500公尺同規格的出租行情是多少，
結果查詢之下，同樣三房兩廳的租金付家具家電落在20000元。
而且因為剛交屋，同樣規格的案件有好幾個。
然後我就問了他本身的實際薪資收入，還有目前現有的貸款，
評估一下他的貸款條件，給了一些我的建議與看法。
我的分析是這樣的：從以下四個角度切入，必須四個都符合才算是好的投資。
第一、試算本身貸款條件及可貸金額
申請房貸時，銀行對一般人的評估方式是這樣：
銀行認為一般申請人的貸款給付能力的上限是「個人月收入2/3」，
也就是名下所有貸款還款金額加起來不能超過月收入2/3。
話句話說，月收入2/3先扣掉現有貸款的每月償還金額，
再用每一百萬每月約償還5000元本利，
來反推銀行能貸出的房貸額度。
舉例：A朋友的收入目前穩定六萬元，
另有名下另一筆貸款每個月繳一萬元，
所以他的可貸款金額就是：60000* (2/3) -10000 =30000
30000/ 5000 *100萬= 600萬
以正常條件貸款八成來推算，
600萬的貸款即代表房屋價格約為600/80%= 750萬
所以他能購入的房產，以不超過總價為750萬為限。
若是超過的750的部分，銀行恐怕無法貸款，
到時候必須準備現金，這樣就會造成額外的財務負擔。
目前花旗及遠東銀行，針對旗下VIP客戶，
有提供20年寬限期的優惠房貸專案，
這部分有機會再來分享。
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第二、精算自備款金額
自備款的金額，簡單來說，就是你所購入的房屋總價和其他相關的費用，
扣掉銀行願意貸款給你的金額就是自備款。
說起來簡單，但是有些人卻在這裡跌了一跤，影響到整體財務平衡。
有那些地方會容易漏掉呢？
請注意以下幾點，
第一，清楚了解建商交屋階段會產生的額外費用，包含瓦斯管線，水電外管費用。
如果你想購買的預售屋目前尚未進入交屋階段，且契約在103/5/2前簽訂，
建商就會在交屋階段，向你收取上述費用。
(PS：預售屋自103年8月5日起內政部規定不得再收水、電管路費及瓦斯內線配管費，
但是契約在103/5/2前簽訂且明確指出由誰負擔，則按照契約進行。)
這些費用往往高達10-20萬元，是不小的數目。
當然如果你購買的預售屋已經交屋就不會有這些項目。
第二、裝修款及家具家電款。
不管你的房屋要自住還是出租，除非是買屋附裝潢的特例，
都要做基本的裝修才能入住。
以室內30坪的三房兩廳來說，基礎的裝修包含天花板、燈具、窗簾，
基礎的家電包含冷氣、電視、冰箱、洗衣機、熱水器，
基礎的家具包含，床組一組、衣櫃一組、餐桌椅一組、沙發茶几一組、電視櫃一組，
以上這些項目預算大約在20到30萬不等。
以上所謂基礎的定義，
不包含訂製品、櫥櫃、升級配備、個人化的裝潢需求，
這些要另請專業設計師估價。
很多人在買房的時候，一時過於興奮或是缺乏預算概念，
沒有審慎評估裝修階段要花的錢，導致面臨交屋後預算不足的窘境，
所以一定要先做好功課或向周圍有經驗的朋友請教唷！
第三、要買可以增值或至少保值的房子
以上的貸款額度和自備款都精算過後，
確認自己能支付購入房屋的所有費用，
恭喜你，代表你的財務能力可以負擔起這個房屋了！
但是這房屋在未來能不能保值或是增值，
賣掉後能不能賺錢，要如何評估呢？
第一、地段好才能保值。
房地產最重要的關鍵就是地點、地點、地點。
如果這棟房子沒有好的地點，在怎麼便宜都不能買！
地點的評估，必須符合附近交通便利(高鐵、捷運站十分鐘，交流道附近)，
人潮聚集地(譬如大型工業區、大型商圈、百貨商場附近、
或是人數超過5000以上的大專院校附近)。
符合越多條件的點越好。
第二、要有題材才能增值
如果期待你的房屋在幾年後脫手能讓你獲利一筆，
一定要有題材性，才能帶動當區的價格提升。
譬如，附近有政府重大交通建設，
政府規劃的藝文特區、公共建設、大學校區，
或是財團的百貨公司、大型商圈等等，
以房地產歷史來觀察，凡是有重大建設周圍通常能帶動一波增值空間。 第三、有建商推案更好
如果說有重大建設是必備條件，那麼附近有建商新推案則是臨門一腳。
以往建商的開價往往都是突破附近行情，
這樣問就好了，你有看過建商賣價跟旁邊中古屋一樣的嗎！？
應該很少吧！我就從沒看過(除非某些特例)。
畢竟土地成本、建築成本、工資每年都在提高，還有通貨膨脹等因素，
都導致建設成本提高，加上建商就是商人、不可能做賠錢的生意。
建商價格開高高，市場會不會買單就見仁見智，
但是不得不說，有建商帶頭挑戰區域新高價，就會帶動周圍中古屋一齊漲，
這是不爭的事實。
自備款的金額，簡單來說，就是你所購入的房屋總價和其他相關的費用，
扣掉銀行願意貸款給你的金額就是自備款。
說起來簡單，但是有些人卻在這裡跌了一跤，影響到整體財務平衡。
有那些地方會容易漏掉呢？
請注意以下幾點，
第一，清楚了解建商交屋階段會產生的額外費用，包含瓦斯管線，水電外管費用。
如果你想購買的預售屋目前尚未進入交屋階段，且契約在103/5/2前簽訂，
建商就會在交屋階段，向你收取上述費用。
(PS：預售屋自103年8月5日起內政部規定不得再收水、電管路費及瓦斯內線配管費，
但是契約在103/5/2前簽訂且明確指出由誰負擔，則按照契約進行。)
這些費用往往高達10-20萬元，是不小的數目。
當然如果你購買的預售屋已經交屋就不會有這些項目。
第二、裝修款及家具家電款。
不管你的房屋要自住還是出租，除非是買屋附裝潢的特例，
都要做基本的裝修才能入住。
以室內30坪的三房兩廳來說，基礎的裝修包含天花板、燈具、窗簾，
基礎的家電包含冷氣、電視、冰箱、洗衣機、熱水器，
基礎的家具包含，床組一組、衣櫃一組、餐桌椅一組、沙發茶几一組、電視櫃一組，
以上這些項目預算大約在20到30萬不等。
以上所謂基礎的定義，
不包含訂製品、櫥櫃、升級配備、個人化的裝潢需求，
這些要另請專業設計師估價。
很多人在買房的時候，一時過於興奮或是缺乏預算概念，
沒有審慎評估裝修階段要花的錢，導致面臨交屋後預算不足的窘境，
所以一定要先做好功課或向周圍有經驗的朋友請教唷！
第三、要買可以增值或至少保值的房子
以上的貸款額度和自備款都精算過後，
確認自己能支付購入房屋的所有費用，
恭喜你，代表你的財務能力可以負擔起這個房屋了！
但是這房屋在未來能不能保值或是增值，
賣掉後能不能賺錢，要如何評估呢？
第一、地段好才能保值。
房地產最重要的關鍵就是地點、地點、地點。
如果這棟房子沒有好的地點，在怎麼便宜都不能買！
地點的評估，必須符合附近交通便利(高鐵、捷運站十分鐘，交流道附近)，
人潮聚集地(譬如大型工業區、大型商圈、百貨商場附近、
或是人數超過5000以上的大專院校附近)。
符合越多條件的點越好。
第二、要有題材才能增值
如果期待你的房屋在幾年後脫手能讓你獲利一筆，
一定要有題材性，才能帶動當區的價格提升。
譬如，附近有政府重大交通建設，
政府規劃的藝文特區、公共建設、大學校區，
或是財團的百貨公司、大型商圈等等，
以房地產歷史來觀察，凡是有重大建設周圍通常能帶動一波增值空間。 第三、有建商推案更好
如果說有重大建設是必備條件，那麼附近有建商新推案則是臨門一腳。
以往建商的開價往往都是突破附近行情，
這樣問就好了，你有看過建商賣價跟旁邊中古屋一樣的嗎！？
應該很少吧！我就從沒看過(除非某些特例)。
畢竟土地成本、建築成本、工資每年都在提高，還有通貨膨脹等因素，
都導致建設成本提高，加上建商就是商人、不可能做賠錢的生意。
建商價格開高高，市場會不會買單就見仁見智，
但是不得不說，有建商帶頭挑戰區域新高價，就會帶動周圍中古屋一齊漲，
這是不爭的事實。
第四、有口碑的建商會保值同一區的不同建商，每坪單價落差可以高達一兩成。
所以你要購買的新成屋，
最好選擇有口碑、有品質、而且最好是有點年紀的大建商。
舉例，新竹區的椰O、惠O、坤O，口碑及品質在業界都相當好，
所以往往一推案就造成熱銷；
另一方面，主打便宜低價的寶X集團，建築品質就常為人詬病，
但因為價格低也有一群不同的消費族群。
以新竹光埔區為例，不同建商的成交價可以差別將近20%。
所以你要購買的新成屋，一定要好好甸甸建商的斤兩，
因為不同建商價格行情本來就不一樣。
千萬不要看到房子總價比旁邊低，就興奮地簽了下去，
一定要把建商的因素考量進來。
第四、評估持有期間是否有「正現金流」
如果以上的條件都評估過，你認為房子買了放著未來保值性都不錯，
還有一項你千萬不能忽略！
那就是房子「是否能有正現金流」。
換句話說，就是房子本身是否能養得起自己。
如果你要買入當作長期投資，時間就是你最大的敵人和好友，
一間能產生正現金流的房屋，可以讓你的投資經得起時間的挑戰。
正現金流的意思，就是這個房子租出去之後產生的租金，
扣掉每月的房貸利息、管理費、政府稅費、相關費用之後，
還有多餘的錢，可以流進你的口袋。
所以你要先評估同一棟大樓的租屋行情，還有周圍的租屋行情。
這些資訊在租屋網站都很公開，
你可以查查看同樣坪數及附屬設備最近三個月內的成交價格，
來做競爭力的分析，出租的速度和價格都要考量。
同一棟樓評估完之後，也要同時評估附近500公尺內其他棟的成交價格。
了解租屋行情之後，你就能推算這個房子能有多少現金流。
舉例，以這個案子總價900萬，如果貸款順利貸到九成810萬，
在寬限期內，每月的房貸利息約為13500元，
租金市場調查後約在20000元左右，大樓管理費2000另計，
每年的稅費(地價稅&房屋稅)大約12000元，每月約1000元，
所以月現金流為20000-13500-2000-1000=3500元，為正現金流。
但是過了寬限期，開始本利攤還之後，每月高達40500元，
所以本利攤的月現金流為20000-40500-2000-1000=-23500元，
這時的現金流就是負的，而且還負很大。
所以你要購買的新成屋，
最好選擇有口碑、有品質、而且最好是有點年紀的大建商。
舉例，新竹區的椰O、惠O、坤O，口碑及品質在業界都相當好，
所以往往一推案就造成熱銷；
另一方面，主打便宜低價的寶X集團，建築品質就常為人詬病，
但因為價格低也有一群不同的消費族群。
以新竹光埔區為例，不同建商的成交價可以差別將近20%。
所以你要購買的新成屋，一定要好好甸甸建商的斤兩，
因為不同建商價格行情本來就不一樣。
千萬不要看到房子總價比旁邊低，就興奮地簽了下去，
一定要把建商的因素考量進來。
第四、評估持有期間是否有「正現金流」
如果以上的條件都評估過，你認為房子買了放著未來保值性都不錯，
還有一項你千萬不能忽略！
那就是房子「是否能有正現金流」。
換句話說，就是房子本身是否能養得起自己。
如果你要買入當作長期投資，時間就是你最大的敵人和好友，
一間能產生正現金流的房屋，可以讓你的投資經得起時間的挑戰。
正現金流的意思，就是這個房子租出去之後產生的租金，
扣掉每月的房貸利息、管理費、政府稅費、相關費用之後，
還有多餘的錢，可以流進你的口袋。
所以你要先評估同一棟大樓的租屋行情，還有周圍的租屋行情。
這些資訊在租屋網站都很公開，
你可以查查看同樣坪數及附屬設備最近三個月內的成交價格，
來做競爭力的分析，出租的速度和價格都要考量。
同一棟樓評估完之後，也要同時評估附近500公尺內其他棟的成交價格。
了解租屋行情之後，你就能推算這個房子能有多少現金流。
舉例，以這個案子總價900萬，如果貸款順利貸到九成810萬，
在寬限期內，每月的房貸利息約為13500元，
租金市場調查後約在20000元左右，大樓管理費2000另計，
每年的稅費(地價稅&房屋稅)大約12000元，每月約1000元，
所以月現金流為20000-13500-2000-1000=3500元，為正現金流。
但是過了寬限期，開始本利攤還之後，每月高達40500元，
所以本利攤的月現金流為20000-40500-2000-1000=-23500元，
這時的現金流就是負的，而且還負很大。
所以，除非能申請到很長的寬限期，
不然開始本利攤的時候，資金壓力就會很大。
很多斷頭戶都是在這個階段拋售房屋的，
所以不得不慎。
現金流是「正的」還是「負的」？
最低的條件就是：租金剛好夠支付所有相關費用，剛好打平。
如果租金無法打平所有費用，那麼這個房子我就不會考慮了。
也就是說：「只買入有正現金流的房子」。
這樣一來，持有房子的期間就把風險降到最低。
對一個有正現金流的房子，
你最大的風險，就是一直放著收租！
很多人投資房地產，只為了要賺價差，風險是很大的，
那房子放著每個月都要從持有人口袋拿出錢來「養房子」，
所以一旦遇到景氣反轉、或工作有變動、或股票賠了錢，
甚至突然失業時，就會不得不把房子拿來賣了！
最聰明的投資，就是投資本身就能支付自己。
未來房地產會漲會跌，沒有人可以說得准，
但是我能確定的是，放久了一定會漲！
尤其是當你買入一個能產生正現金流的房子，
那你就能不疾不徐、等到最好的時機再拿出來賣，
就算在景氣低谷你也不慌不忙，
因為大不了就一直放著收租，一直賺租金！
通過以上幾點的評估，
相信你的房子就能具備增值潛力、讓你越買房越富有！
以上這些觀點，供你參考囉！
不然開始本利攤的時候，資金壓力就會很大。
很多斷頭戶都是在這個階段拋售房屋的，
所以不得不慎。
現金流是「正的」還是「負的」？
最低的條件就是：租金剛好夠支付所有相關費用，剛好打平。
如果租金無法打平所有費用，那麼這個房子我就不會考慮了。
也就是說：「只買入有正現金流的房子」。
這樣一來，持有房子的期間就把風險降到最低。
對一個有正現金流的房子，
你最大的風險，就是一直放著收租！
很多人投資房地產，只為了要賺價差，風險是很大的，
那房子放著每個月都要從持有人口袋拿出錢來「養房子」，
所以一旦遇到景氣反轉、或工作有變動、或股票賠了錢，
甚至突然失業時，就會不得不把房子拿來賣了！
最聰明的投資，就是投資本身就能支付自己。
未來房地產會漲會跌，沒有人可以說得准，
但是我能確定的是，放久了一定會漲！
尤其是當你買入一個能產生正現金流的房子，
那你就能不疾不徐、等到最好的時機再拿出來賣，
就算在景氣低谷你也不慌不忙，
因為大不了就一直放著收租，一直賺租金！
通過以上幾點的評估，
相信你的房子就能具備增值潛力、讓你越買房越富有！
以上這些觀點，供你參考囉！
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