R.Y.房地產理財情報站: 月薪22k小資族買房必讀房地產攻略

「RY，最近我看到一間新成屋三房平車(六年屋)，總建坪54.21坪(公設稍微高42%)，
仲介說屋主因失業缺生活費，現在要比市場行情價低個150萬賠售(超驚人的利差空間)
開價1088屋主底價價大約900萬上下，頭期款只要付20%，
剩下的銀行貸款，收租兩年後如行情不錯可賣掉，
乍聽之下好像滿划算的，這樣案件你覺得如何?? 可以出手嗎??

RY的好朋友非常興奮的電話中跟我說
我請小鄭先慢且，請他將案名、地址、格局圖、建案資料line給我看看!
大概看了一下，房屋本奢設計還蠻中規中矩，
格局圖也算方正沒有特別瑕疵，
google大神搜尋也找到蠻多此社區代賣產品
並且再拉時價登陸來看看本區合理價，以及方圓一公里內雷同屋齡、同樣三房兩廳車位產品來比較
同時到591輸入案名查租屋行情

結果查詢之下，同樣三房兩廳含坪車租金
且付上簡易傢俱、家電大概落在22000~25000之間!!
因為是新成屋為，位於台南東區精華地段
不僅到車站騎車不到6分鐘、附近機能、中小學學區早已成熟
算是一間可以買來住超過15年年到兩個小孩高中畢業的產品
後來RY詢問他們夫妻工作薪資收入，以及目前手邊的信貸、車貸等負資產額度
評估完他們夫妻倆的條件，算是有點緊繃的

建議他們能將依些不必要的花費精簡一下
並且先跟父母親商借一筆資金先將車貸還清
並且依照以下四項重點來探討，如這四項皆符合就算是好的投資。

***不管自住或投資建議買越低總價越好，不僅風險降低更不怕未來房地產趨勢引響***

http://line.naver.jp/R/msg/text/?"http://ry168home.blogspot.tw/2017/09/22k_11.html"

第一、了解個人貸款條件及貸款額度

通常銀行評估一般人房貸額度
是認定一般人的貸款償能力來論定，
也就是所謂的「負債比上限」，
什麼是負債比呢??
簡單解釋就是說，一個月最高可繳的貸款額度
正常來說一般人每月有基本生活費的必要花費，
所以(負債+生活費)不會超過您的月薪，
不然會有還不出錢的風險性!!

銀行認列的額度上限就是「個人月收入70%，月薪低於4萬建議用60%來計算」
以4萬收入的民眾來看，手上留著 (4萬*40% = 1.6萬)來當生活費也算合情合理
顧名思義就是名下總總貸款還款金額加起來不能超過月收入60%。
所以說，先知道自己月收入60%大概是多少，
如果目前有貸款(車貸、信貸、信用卡等...)要先扣掉每月償還金額，
再用每100萬每月約償大約5000元本金+利息(房貸利息2%)，
可以反推出銀行最高貸款金額(當然還是要看房子的價值，通常不超過行情鑑價8折)
ex：小陳的收入是穩定6.5萬元，
另有一筆車貸每個月繳1.5萬元，
銀行會先計算出他的收入「負債比」上限。

所以就是：
收入6.5萬* 70% - 現有1.5萬 = 3.05萬 (以3萬來設為上限)
就是銀行認定小陳以目前收入條件可以再負擔的「負債比」上限。
依照5000為一個單位來計算(每百萬每月償還5000本利)
我們可以算一下每月想繳3萬本息房貸相當於貸款多少金額？
也就是：(3萬/ 5千) *100萬= 600萬，貸款600萬額度的每個月就是3萬本利。
如以上面RY的朋友-小鄭所說的物件來看
沒有特別意外的話基本條件貸款8成來推算，
600萬/ 8成= 750萬 (小鄭個人條件最高可借房貸，但必須小於行情鑑價8折)
所以他能購入的房產，總價不可超過750萬為限。

若不小心高於750的部分，銀行恐怕是無法貸款出來的，
到時候必須準備現金，就會造成額外的財務負擔
所以在這RY才會建議，先把先前的車貸餘額還清
這樣每個月還有多的1.5萬負債額度，至少可再借300萬呢!!
750+300萬大概有 1050萬額度 (只要房子鑑價不超過1050/0.8=1302萬)
這間房子就有機會買到囉

綜合以上觀念是大部分房貸操作的模式
如有銀行VIP，還有其他優惠的房貸專案
RY目前是VIP客戶之一，如有需求可在line@與我諮詢喔

當然小鄭不需要把自己卡的這麼緊
因為這間是十年不到的房子
還是有機會與銀行申請到30年期的房貸，
或者只要在500大企業有固定收入，中古20年的房子也有機會申請到喔!!
這時候就要記下3333這個漂亮數字，
每100萬每個月約償還3333的本息和，
如果這樣計算：
3萬/ 3333 *100萬=900萬，
900萬/ 貸款8成= 1125萬。
這時候可以支付房貸額度就可1125萬了!!

第二、頭期款自備金該準備多少

自備款該準備多少資金
簡單說也就是你買的房屋總價、代書費、稅金規費、裝潢加上傢俱電費用
以上全部加總扣掉跟銀行貸款到的房貸金額就是自備款。
所以在購買房子之前要先簡單整理自己的財務狀況喔
(畢竟這是人生中花最多錢的一項商品)

RY列出幾項必須注意的重點 :

A. 購買預售屋的話就要清楚了解建商到交屋前會產生的額外費用
不僅一開的簽訂費、往後的工程款以及之後的瓦斯管線，水電外管費用等
購買新成屋or中古屋的民眾，至少要置備兩至三成頭期款、簡易裝潢費用抓30萬
以及傢俱組和五大家電(冷氣、冰箱、電視、洗衣機、熱水器)抓個30萬不為過

B. 傢俱電與裝潢有哪些
不管是要自住還是出租，排除已經裝潢完畢的房子來討論，
基本上裸屋產品還是要有簡單的傢俱家電
如典型室內35坪的三房兩廳來說
簡易的裝修包含油漆粉刷、天花板及牆面佈置、燈具燈泡、窗簾等更換
簡易的傢電包含冷氣、冰箱、電視、洗衣機、熱水器等
簡易的家具包含，床組兩組、衣櫃兩組、餐桌椅一組、沙發茶几一組、電視櫃一組，
以上這些項目預算大約在25到35萬不等、不同品牌價格不一
以上所謂簡易的定義
不包含櫥櫃訂製、文化牆面、浴室重作、廚具更換以及個人化的裝潢需求
很多人在買房的時候，一時過於興奮或是缺乏預算概念，
沒有審慎評估裝修階段要花的錢，導致面臨交屋後預算不足的窘境，
所以一定要先做好功課或向周圍有經驗的朋友請教唷！

第三、買間不僅保值還可增值的房子

只要將前兩項所說的款額度和自備款都仔細計算後，
可確實支付購入房屋的總總費用，
Yes!!也就是你的財務能力可以完全負擔這間房產囉！
至於未來想要賣出賺價差，未來是否能保值賺到利得資本
賣掉後賺到一桶金，這該如何評估呢？

A. local好才能保值。
相信很多人都會聽到投資房地產就是localtion、localtion、localtion。
也就是說購入這間房子在人潮少的的地點，不管多便宜一定不能買！
為什麼不能買?? 因為人口少，自然會選擇的人就少、工作機會少等等因素
相對的人口少的地方，交通就不會這麼發達 (台鐵、捷運站、高鐵等等)
人口多的地區最好也要選擇(大型工業區、大型商圈、百貨商場附近、國中小學區
如果人數超過5000以上的大專院校附近也很好)。
能符合越多以上所說的條件越好。

B. 要有建設的題材才會增值
如果您希望房子在未來幾年後賣掉能賺到一筆，
相對的不能沒有題材性，才能帶動整個地區價格提升。
(ex:就好比股市操作一樣，只要能跟隨"水果手機"相關供應鏈的廠商自然價格會飆漲)
舉例來說，附近有重大交通建設、公共建設、大學校區商圈、百貨公司、大型賣場
房地產不變的定律，只要是這些重大建設成立之後，通常能帶動地區性。
(麥當勞定律、家樂福、愛買、小7、以及在一條街上有多間仲介店)，更須留意!!

C. 有知名建商推案
如果說有知名建商在重劃區內推案，代表他們看好這區域的發展
畢竟隨便一個新建案動輒十億、百億，如不看好地段是不會這樣亂砸資金的
加上每間建設公司都有很厲害的，土地開發分析師、精算師等......

且建商的開價通常都是目前附近行情較高者
新建案十之八九都是比中古屋價格還來的高
畢竟土地成本(土地有限、無法無中生有)、建築成本(建材、石材隨著礦物開採成本提高)
工資(工錢隨著經濟成長會有所提高)綜合以上成本，還有物價通貨膨脹等因素
導致新建案成本提高，而且建商就是生意人，生意人不是慈善企業
當然沒有賺你一點點哪叫做生意!!!! 不可能會賠錢的收場的!!!
建商一開始開價會開很高，台灣人的消費心態就是會殺價，能殺多少就決定個人談判能力
並不脫離市場行情當中取得平衡點，就是最後新建案的平均價格囉

D. 有口碑的建設公司會保值
雖然說新建案價格會高於中古屋產品
但不同建商，公設比的設計會影響每坪單價
還有可能落差一兩成都有機會
所以你要購買的新成屋、預售屋時
一定要選擇有口碑、有品質、每年都能穩定推案，當然最好是有點年紀的老建商
舉例，南臺灣的皇O、京O、富O，品質及口碑在業界裡都算優良的!!
當然金融體系擁有建設公司也是穩定的，畢竟建商不會蓋到一半缺乏資金
(ex: 國X建設、富X建設)

第四、評估租金收益是否為「正現金流」

如果以上三項條件都評估過，且認為未來房子增值也評估過，
還有一項==最後一項重點您千萬不能忘記！
也就是這間房子「是否能帶給你正現金流」。
假如您是買來投資並且做出租的話，就要考量租金扣掉貸款利息、管理費、政府稅費、
付給房客的第四台費、網路費以及一些大大小小雜費等，
如都還有正現金流進入，代表這間房子不管市場行情如何
都還能靠租金來 cover 一切，並等待市場回檔之餘賣掉賺取利差
這就是房地產迷人又可愛的地方，能攻擊能守讓您在投資路上的順利
還有多餘的錢，可以流進你的口袋。

所以你還有另一項功課就是要先評估同一棟大樓的租屋行情
與還有周圍的租屋行情來比較，這些資訊在591、租屋網都可找到行情價喔
大概就搜尋同樣坪數及附屬設備，近期三個月內的成交價格
來做競爭力的分析，出租的速度和價格都是很重要的
同一棟樓評估完之後，也要同時評估附近500公尺內(走路10分鐘以內)
其他棟的成交價格，並了解租屋行情之後，你就可大概推算這個房子能有多少現金流
當然租屋附設的傢俱、家電、基礎設備都可以來談比較

舉例，以這個案子總價900萬，如果貸款順利貸到八成810萬，
在寬限期內(只繳利息)，每月的房貸利息大約13500元，
租金市場調查後約在22000~25000元左右，大樓管理費2000另計，
每年的稅費(地價稅、房屋稅)大約10000元，每月算1000元，
月現金流為22000-13500-2000-1000=5500元，為正現金流。
但是過了寬限期，開始本利攤還之後，每月高達40500元，
所以本利攤的月現金流為22000-40500-2000-1000= -(21500元)，
這不僅現金流是負的，而且還負的很嚴重。
除非能申請到很長的寬限期，並在寬限期結束一個月前順利賣掉賺利差
不然光是本利攤的時候，就吃掉一半個人薪水收入，資金周轉壓力就會很大。
一堆法拍屋就是因為這樣斷頭拋售房屋的

所以RY建議要遵循以上所說觀念
仔細評估現金流是「正的」還是「負的」？
最低的條件就是：租金剛好夠支付所有相關費用
如果租金無法大於所有費用，那麼這個房子就放棄別考慮了。
也就是說：「只買入有正現金流的房子」。
如此一來，持有房子的期間就能把風險降到最低。
對一個有正現金流的房子，
你最大的風險，就是一直放著收租！不怕市場的波動影響
大部分的人認為房地產，就是為了要賺價差，這完全是錯誤觀念
而且風險是很大的，如果一旦遇到景氣反轉、或工作有變動、且無法順利出租cover房貸，
嚴重是因為經濟影響突然失業，逼不得已只能認賠出售！
所以最聰明的投資，更要投資本身就能支付。
花點一天的時間來評估，才不會後悔因為存了多年的積蓄賠在這裡
未來房地產會漲會跌，RY無法給你正確答案，
但是拉長期來看，我能確放久了一定會漲！
最好就是你買入一個能產生正現金流的房子，
那你就能腳踏實地、穩穩地等到最好的時機再拿出來賣，
如景氣差就持續一直放著收租，一直賺租金！
當然此例子，如是拿來自住就要減少每個月的不必要開銷
才不會有資金壓力喔!!!

只要遵循以上四種評估，
相信您的房子增值的機會就會變大、
財富以及財商知識也會更著長大喔~
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2017年9月11日星期一

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