R.Y.房地產理財情報站: 這是真的嗎?! 買地上權的房地產只要所有權6折的價位

這是真的嗎?! 買地上權的房地產只要所有權6折的價位
低房價、高地租，地上權宅成燙手山芋

買地上權的房地產只要所有權6折的價位???

RY 認為地上權 vs. 所有權最大的差別就是
地上權取得的成本低於所有權超過30%
但是要承擔的風險就是只有70年的使用權
雖然不用繳交地價稅，但卻要支付給政府地租
此篇範例以"華固新天地"案件來說明
地租卻是地價稅的20倍
與銀行貸款的部分也只有5成，遠低於所有權的7~8成
等同於頭期款部分須拿出較多

在未來70年後，政府是否會直接將地上物拆掉
抑或者又帶來一場居住的抗爭，使得政府無條件的延期使用權時間
值得我們省思，畢竟70年後政府會變得怎樣我們無法預知

以下截自2017-05-05 ─ Smart智富月刊
        北市地上權住宅「華固新天地」準備交屋，承購戶卻組成自救會打算控告建商，亦有部分承購戶欲解約，原因就在於地租大增，承購戶大喊吃不消！過去房地產景氣大好，地上權住宅打著「只要市價6折∼7折」的旗幟，吸引不少民眾購屋，但真的便宜嗎？高源不動產估價師事務所所長陳碧源以「華固新天地」44.37坪的房型試算，若在同樣的條件下，地上權住宅與所有權住宅的成本差異。
        房價方面，「華固新天地」每坪成交均價約46萬元，相較周邊新案每坪65萬元∼75萬元，確實便宜不少，購屋總價可以省下上千萬元。持有成本部分，房屋稅相同暫先不談，但有關土地的持有成本，若為地上權，每年不需繳交地價稅，但需付地租，「華固新天地」是以公告地價3.5%計算，所以每年地租為9萬5,821元。相較於持有土地所有權的物件，民眾可以公告地價的8折為申報地價，並申請適用自住優惠稅率為0.2%，故每年地價稅僅為4,380元，兩者相差達20倍以上。
     「華固新天地」為70年的地上權案，故進一步試算持有到期的總成本，由於公告地價漲跌難料，假設維持現今水準，若為地上權，加計房價、70年的房屋稅後，住戶共需付出3,031萬5,920元，若為所有權持有成本則為3,556萬3,850元。算出來後，地上權住宅確實比所有權住宅便宜，但陳碧源分析，「若公告地價不斷上調、房貸利率也比別人高，加上地上權案到期後，土地、房子都要還給政府。這筆帳不見得真正划算！」也因此，除「華固新天地」外，其他的地上權案，有開發商已準備轉做旅館、月子中心等商用不動產；也有得標建商公告解約。若民眾購買地上權住宅要注意以下問題：
       問題1》高地租地上權案的地租是每年公告地價的3.5%∼5%，年息雖固定，但公告地價是浮動，如2016年全國公告地價大漲30.54%，使地租大幅增加。雖而財政部在2016年9月頒布修法改採「部分浮動、部分固定」，但未來地租究竟會漲多少？仍無法掌握。
       問題2》高房屋稅住商不動產企研室主任徐佳馨指出，地上權案可分成「可分割過戶住宅」以及「不可分割過戶住宅」2種。其中，不可分割過戶的地上權住宅，所有權為開發商所有，民眾購買後並無房屋所有權狀，故無法適用自住優惠稅率1.2%，而是適用囤房稅稅率，以台北市來說，3戶以上每戶皆為3.6%。因「華固新天地」的承購戶向市府提出訴願申請，才調整為只要符合自住使用條件就可申請適用1.2%的房屋稅稅率。但台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權提醒，現在地上權個案的房屋稅稅率多是個案認定，若住戶沒去訴願，即便自用仍為3.6%的稅率，民眾要多注意。
       問題3》高成數自備款雖地上權住宅的總價較低，但因沒有土地所有權，銀行授信意願不高，額度緊縮。張義權表示，目前一般住宅貸款約總價的7成，但若為地上權，貸款成數僅約5成，若是不可分割過戶的地上權，因為連房屋的所有權都沒有，有些銀行根本不願意貸款給購屋者。
        問題4》高房貸利率由於不可分割過戶的地上權住宅貸款不易，張義權說明，就會由開發商向銀行申貸，再由建商轉貸給購屋者，利率通常會較一般房貸更高，目前一般住宅貸款利率為1.6%∼2%，但地上權住宅的貸款利率都在2%以上。
        問題5》高耗損性地上權的特性之一就是「有期限」。陳碧源認為，地上權住宅無法享有所有權房屋的保值性或增值性，反倒像買汽車，每年價值耗損極快。像屋齡近8年的地上權案「京站」，目前市場每坪成交35萬元∼40萬元，價格卻仍與預售時幾無差異，但周邊屋齡相近的個案，目前成交每坪60萬元∼70萬元，近8年漲幅約1成。
        問題6》低自治權力據《公寓大廈管理條例》，管理委員會是由「區分所有權人選任」，但不可分割過戶的地上權住宅其區分所有權人僅建商1人。陳碧源表示，換句話說，住戶不能成立管理委員會，只能成立自治會等組織，但並無法律保障，不管住戶的決議如何，最後都要房屋所有權人（建商）同意才能通過。
        對於欲買地上權住宅的民眾，張義權直呼「最好不要買！」因為地租不可預期，房子卻愈住愈舊，種種問題造成地上權住宅乏人問津。民眾若有買地上權住宅的意願，一定要仔細算好未來成本、評估可能風險，否則可能賺了房價，卻惹上一堆麻煩！